Как се изчислява площта на апартамент - капаните, в които може да попаднем

Ако по нотариален акт притежавате например 7% идеални части от 100 кв.м общи части, не означава, че притежавате 7 кв.м площ

„Законност на строителството” е рубрика, в която ще ви запознаем със законодателството в тази сфера, което е многопластово, сложно и почти неразбираемо за обикновените граждани. Институциите също не го правят по-лесно за разбиране и затова ние от TNS.bg ще ви запознаем с всичко, което трябва да знаете, за законното и незаконното строителство. В нея читателите ни ще намерят полезна информация и съвети за строителни дейности и ремонти. Рубриката се води отинж. Маринела Минкова – консултант по законност на строителството.

Много често попадаме в ситуацията, в която брокери на недвижими имоти и строители предприемачи спекулират с незнанието ни какво включва и как се изчислява квадратурата на жилище.

Често може да се намерят оферти на жилища с посочена площ, в която е прибавена квадратурата на идеалните части от цялата сграда, което е най-малкото некоректно и подвеждащо.

Цялата статия можете да прочетете в TRAFFICNEWS.BG

Законност на строителството: Остъкляваме балконите без разрешение на строеж

Вижте за кои домашни ремонти се изисква строително разрешение

 „Законност на строителството” е рубрика, в която ще ви запознаем със законодателството в тази сфера, което е многопластово, сложно и почти неразбираемо за обикновените граждани. Институциите също не го правят по-лесно за разбиране и затова ние от TNS.bg ще ви запознаем с всичко, което трябва да знаете, за законното и незаконното строителство. В нея читателите ни ще намерят полезна информация и съвети за строителни дейности и ремонти. Рубриката се води от инж. Маринела Минкова – консултант по законност на строителството.

Има много строителни дейности, при които не е необходимо да имаме проекти и разрешения. Това са някои видове ремонти вкъщи. Те трябва много ясно да се разграничат от тези, за които са ни необходими строителни книжа.

Цялата статия можете да прочетете в новата рубрика "Законност на строителството" в trafficnews.bg

Заповед за спиране на строителството

ЗУТ - Заповед за спиране на строителството

В Закона за устройство на територията /ЗУТ/ ясно са определени случаите, при които се налага спиране на даден строеж.

Както вече споменахме в предишни публикации, констрола по строителството се извършва от двата органа : ДНСК - за строежи от първа, втора и трета категория и съответната общинска/районна администрация по местонахждението на строеж за строежи от четвърта, пета и шеста категория.

Тук ясно трябва да се разграничат двете процедури по спиране - първата - при която строежа с спрян временно докато се разпореди премахването на строежа - по чл.225 ал.5 и чл.225а ал.5 от ЗУТ, и във втория случай - при която строежа е спрян до отстраняване на констатираните нередности - по чл.224 ал.1 от ЗУТ.

Спиране на строежа и последващо събаряне - по чл.225 ал.5 и чл.225а ал.5 от ЗУТ

В първия случай, спирането е само част от процедура по събаряне на незаконния строеж. При него се издава заповед за прекратяване на строително-монтажните работи и освобождаване на строежа от техника и хора, ако в момента се строи. След освобождаването започва прицедура по издаване на заповед за премахване на строежа по реда на чл.225ал.5 от ЗУТ - ако оправомощен орган е ДНСК или по чл.225а ал.5 от ЗУТ - ако орган по контрола е общинска/районна администрация. В същата заповед се забранява и достъпа до строежа.

Заповед за спиране на строежа по чл.224 ал.1 от ЗУТ

Тя се стартира тогава, когато строителството не е завършено, но има нарушения като: не влязло в сила разрешение за строеж; при съществени отклонения по смисъла на чл. 154, ал. 2, т. 5 - 8 от ЗУТ; със строителни продукти, несъответстващи на изискванията на чл. 169а, ал. 1, или в нарушение на правилата за изпълнение на строителните и монтажните работи и на основните изисквания към строежите по чл. 169, ал. 1 и 3 от ЗУТ; без осигурен от възложителя строителен надзор в случаите, когато такъв е задължителен; без да е съставен протокол за строителна линия и ниво и/или без да е заверена заповедната книга; без съгласуване с Министерството на културата при условията и по реда на Закона за културното наследство - за недвижими културни ценности и за строежи в техните граници и охранителните им зони, когато това се изисква по реда на този закон; без да са изпълнени специалните изисквания и/или да са налице актовете по смисъла на чл. 142, ал. 5, т. 7 от ЗУТ и без осигурен от възложителя авторски надзор, в случаите когато такъв е задължителен.

Процедурата започва с издаване на Констативен акт от органите по контрол - ДНСК или община. Кой точно орган на ДНСК ще издаде акта зависи от категорията на обекта, от местонахождението и др. Подробности и отговорност на съответните структури на ДНСК можете да прочетете в следната публикация :

http://zutbg.blogspot.bg/2016/02/blog-post.html

Констативния акт се връчва на заинтересованите лица - участници в строителството. След връчването на констативния акт, същите имат 7 /седем/ дневен срок да подадат възражения срещу констативния акт и да приложат съществени и значещи за случая документи.

В 3 /три/ дневен срок от изтичане на срока за възражения, контролиращия орган е длъжен да издаде заповедта за спиране или да прекрати процедурата, ако приложените документи доказват законност на строежа.

Когато нарушителят е неизвестен, копия от констативния акт и от заповедта се поставят на строежа и на определените за това места в сградата на общината, района или кметството, като се считат за връчени по надлежния ред. В определени случаи, когато заинтересованите лица се легитимират като такива при издадена вече заповед, то процедурата започва наново от връчването. Заповедта не е влязла в сила и подлежи на обжалване, без значение, че сроковете са минали.

Със заповедта задължително се дават указания за отстраняване на причините, довели до спирането на строителството, и сроковете за тяхното изпълнение. При необходимост се разпорежда освобождаване на строежа и на строителната площадка от хора и механизация, както и прекъсване на захранването с електрическа и топлинна енергия, вода и газ. Заповедта е задължителна за доставчиците и се изпълнява незабавно.

Строителството, спряно със заповедта, може да продължи с разрешение на органа, който я е издал, след отстраняване на причините, довели до спирането му.

В случаите когато строежа е спрян затова,че са констатирани  съществени отклонения от одобрения инвестиционен проект, разрешението за продължаване на строителството се издава след представяне на заснемане и други данни, изчисления и документи съобразно указанията, които се прилагат като неразделна част към одобрения инвестиционен проект и доказват, че съществените отклонения са отстранени и изпълнената част от строежа е законосъобразна.

В следващи публикации ще разгледаме процеса на обжалване на заповедите за забрана ползването, за премахване и за спиране на строителството.

Незаконно строителство – ред за премахване на незаконни строежи – част 1

ЗУТ. Съборен незаконен строеж

В Закона за устройство на територията /ЗУТ/ в чл.225 и чл.225а са изброени нарушенията при които едно строителство се квалифицира като незаконно. 

В зависимост от категорията на строежите, контрола е разпределен между общинските / районните администрации и Дирекция за национален строителен контрол /ДНСК/. 

Строежите от първа до трета категория включително са под контрола на ДНСК, а от четвърта до шеста категория – под контрола на общинска администрация. За определянето на категорията на строежите можете да видите чл.137 от ЗУТ и Наредба 1 от 30 юли 2003г. на МРРБ за Номенклатурата на видовете строежи.

Строеж или част от него е незаконен, когато се извършва:

1.В несъответствие с предвижданията на действащия подробен устройствен план. 

За поземлените имоти, които са урегулирани за застрояване с подробен устройствен план, се определят: конкретното предназначение, допустимите дейности и допустимото застрояване, максималните плътност и интензивност на застрояване, минималните свободна дворна площ и задължително озеленена дворна площ, начинът и характерът на застрояване, както и линиите на застрояване.

Отделните видове устройствени планове могат да съдържат и само част от тези показатели.

В практиката се срещат много случаи на строежи, които са извършени в нарушение на един или няколко от показателите, определени в устройствени план за съответния парцел, което го прави незаконен.

2. Без одобрени инвестиционни проекти и/или без разрешение за строеж.

Най-често срещаното нарушение. В повечето случаи се извършва или защото на възложителите не им се е занимавало с тази „техническа” подробност или поради незнание. Тук е важно да се отбележи, че одобряването на проект, но без да е продължена процедурата и да е издадено разрешение за строеж също прави този строеж незаконен.

3. При съществени отклонения от одобрения инвестиционен проект по чл. 154, ал. 2, т. 1, 2, 3 и 4 от ЗУТ.

Ясно са формулирани четири типа съществени отклонения от одобрения инвестиционен проект, които са недопустими по време на строителството и в този случай одобряващия орган, който издава разрешението за строеж и одобрява проекта НЯМА право да одобри като изменения в него. Това са: тези изменения, които нарушават предвижданията на действащия подробен устройствен план; които нарушават изискванията за строителство в територии с особена териториалноустройствена защита или в територии с режим на превантивна устройствена защита; които са несъвместими с предназначението на територията и които нарушават строителните правила и нормативи, техническите, технологичните, санитарно-хигиенните, екологичните и противопожарните изисквания.

4. Строежа се извършва или са били вложени в него строителни продукти, несъответстващи на съществените изисквания към строежите, или в нарушение на правилата за изпълнение на строителните и монтажните работи, ако това се отразява на конструктивната сигурност и безопасното ползване на строежа и е невъзможно привеждането на строежа в съответствие с изискванията на този закон.

В първата си част това условие е ясно. Втората му част можем да я разгледаме като дадем пример за изпълнено строителство в нарушения на правилата за изпълнение на СМР, отразяващи се на конструктивната сигурност и безопасното ползване на строежа, при което е невъзможно привеждането на строежа в съответствие с изискванията на ЗУТ. Това е като например: изпълнени стоманобетонни елементи на строеж, при които армировъчната стомана се вижда в участъци на елементи, където това е недопустимо и не е възможно премахването им, защото вече има изпълнени други конструктивни елементи, свързани с разглежданите, т.е. когато имаме изпълнено следващо ниво на конструкцията.

5. При наличие на влязъл в сила отказ за издаване на акт по чл. 142, ал. 5, т. 8 от ЗУТ.

Тази хипотеза, за определяне на един строеж като незаконен за строеж, за който има постановен и влязъл в сила отказ от издаването на акт, който по силата на специален закон /закон, различен от ЗУТ/ е задължително условие за разрешаване на строителството. Например – разрешение за ползване на воден обет по Закона за водите, съгласуване на проекта с Министерство на културата и др. Ако е започната процедура по издаване на такъв акт, но тя още не е приключила, то тогава не се започва процедура по събаряне, а само за спиране на строителството. С този и другите случаи на спиране на строителството ще се запознаем в следващите статии.

6.Строеж, които е изпълнен в нарушение на изискванията за строителство в територии с особена териториалноустройствена защита или с режим на превантивна устройствена защита по чл. 10, ал. 2 и 3 от ЗУТ.

Територии с особена териториалноустройствена защита са защитените територии за природозащита по Закона за защитените територии, за културно-историческа защита по Закона за културното наследство /ЗКН/, други територии със специфична характеристика, чийто режим на устройство и контрол се уреждат в отделни закони (високопланинските и крайграничните територии, морското крайбрежие, територията на столицата и други), свлачищните територии, санитарно-охранителните зони около водоизточниците и съоръженията за питейно-битово водоснабдяване и около водоизточниците на минерални води - публична държавна собственост съгласно Закона за водите /ЗВ/.

Територии с режим на превантивна устройствена защита са определени с концепции и схеми за пространствено развитие и с устройствени планове територии, които притежават висока природно-ландшафтна, екологическа и културна стойност, но не са обявени за защитени със специален закон.

Територии с особена териториалноустройствена защита, включително територии със специфична характеристика, определени по реда на отделни закони, могат да придобиват специален режим на устройство и контрол. Обхватът и режимът на устройството им се определят с концепции и схеми за пространствено развитие и устройствени планове.

В територии и части от тях, определени с концепции и схеми за пространствено развитие и с устройствени планове може да се установява режим на превантивна устройствена защита, с който се запазва фактическото им ползване, без да се влошават техните качества.

Кога не се изисква издаване на разрешение за строеж

ЗУТ – как се строи къща документи

Разглеждат се случаите на строително-монтажни работи, при които не е необходимо издаването на разрешение за строеж, какво е строеж и строителен обект съгласно ЗУТ и каква е разликата между два от объркващите членове на ЗУТ 0 кога не се изисква издаването на разрешение за строеж и кога се изисква издаването на разрешение, но не е необходим инвестиционен проект.

Подробностите: вижте тук