вторник, 1 март 2016 г.

Законност на строителството: Това е МОЕТО паркомясто! Къде си паркирал/а?



Нито един строител или агенция за имоти не продава реално място за паркиране



 „Законност на строителството” е рубрика, в която ще ви запознаем със законодателството в тази сфера, което е многопластово, сложно и почти неразбираемо за обикновените граждани. Институциите също не го правят по-лесно за разбиране и затова ние от TNS.bg ще ви запознаем с всичко, което трябва да знаете, за законното и незаконното строителство. В нея читателите ни ще намерят полезна информация и съвети за строителни дейности и ремонти. Рубриката се води отинж. Маринела Минкова – консултант по законност на строителството.

Да паркираш около жилищните блокове си е цяло приключение, особено ако не познаваш порядките на любезните си съседи. Мислят си, че имат място където “обикновено паркират” и това “си е тяхното място”.


Има разбира се и такива, които наистина са си платили паркомясто и стриктно пазят някой неканен да не паркира там. Има и трети вид хора – които просто се ядосват на неправилно паркиралите. Имат ли право всички те и ако не - то защо?

вторник, 23 февруари 2016 г.

Как се изчислява площта на апартамент - капаните, в които може да попаднем




Ако по нотариален акт притежавате например 7% идеални части от 100 кв.м общи части, не означава, че притежавате 7 кв.м площ

„Законност на строителството” е рубрика, в която ще ви запознаем със законодателството в тази сфера, което е многопластово, сложно и почти неразбираемо за обикновените граждани. Институциите също не го правят по-лесно за разбиране и затова ние от TNS.bg ще ви запознаем с всичко, което трябва да знаете, за законното и незаконното строителство. В нея читателите ни ще намерят полезна информация и съвети за строителни дейности и ремонти. Рубриката се води отинж. Маринела Минкова – консултант по законност на строителството.


Много често попадаме в ситуацията, в която брокери на недвижими имоти и строители предприемачи спекулират с незнанието ни какво включва и как се изчислява квадратурата на жилище.
Често може да се намерят оферти на жилища с посочена площ, в която е прибавена квадратурата на идеалните части от цялата сграда, което е най-малкото некоректно и подвеждащо.

вторник, 16 февруари 2016 г.

Законност на строителството: Остъкляваме балконите без разрешение на строеж





Вижте за кои домашни ремонти се изисква строително разрешение

 „Законност на строителството” е рубрика, в която ще ви запознаем със законодателството в тази сфера, което е многопластово, сложно и почти неразбираемо за обикновените граждани. Институциите също не го правят по-лесно за разбиране и затова ние от TNS.bg ще ви запознаем с всичко, което трябва да знаете, за законното и незаконното строителство. В нея читателите ни ще намерят полезна информация и съвети за строителни дейности и ремонти. Рубриката се води от инж. Маринела Минкова – консултант по законност на строителството.


Има много строителни дейности, при които не е необходимо да имаме проекти и разрешения. Това са някои видове ремонти вкъщи. Те трябва много ясно да се разграничат от тези, за които са ни необходими строителни книжа.

четвъртък, 11 февруари 2016 г.

Устройство на територията – значение, органи по устройство на територията, видове територии




Устройство на територията – какво е значението на определянето на вида на устройство на територията, кои са органи по устройство на територията, какви са видовете територии и планове можете да прочетете подробностите в публикацията долу: http://bgzut.blogspot.bg/2016/02/blog-post_11.html





вторник, 9 февруари 2016 г.

Заповед за спиране на строителството

ЗУТ - Заповед за спиране на строителството

В Закона за устройство на територията /ЗУТ/ ясно са определени случаите, при които се налага спиране на даден строеж.
Както вече споменахме в предишни публикации, констрола по строителството се извършва от двата органа : ДНСК - за строежи от първа, втора и трета категория и съответната общинска/районна администрация по местонахждението на строеж за строежи от четвърта, пета и шеста категория.
Тук ясно трябва да се разграничат двете процедури по спиране - първата - при която строежа с спрян временно докато се разпореди премахването на строежа - по чл.225 ал.5 и чл.225а ал.5 от ЗУТ, и във втория случай - при която строежа е спрян до отстраняване на констатираните нередности - по чл.224 ал.1 от ЗУТ.

Спиране на строежа и последващо събаряне - по чл.225 ал.5 и чл.225а ал.5 от ЗУТ

В първия случай, спирането е само част от процедура по събаряне на незаконния строеж. При него се издава заповед за прекратяване на строително-монтажните работи и освобождаване на строежа от техника и хора, ако в момента се строи. След освобождаването започва прицедура по издаване на заповед за премахване на строежа по реда на чл.225ал.5 от ЗУТ - ако оправомощен орган е ДНСК или по чл.225а ал.5 от ЗУТ - ако орган по контрола е общинска/районна администрация. В същата заповед се забранява и достъпа до строежа.

Заповед за спиране на строежа по чл.224 ал.1 от ЗУТ

Тя се стартира тогава, когато строителството не е завършено, но има нарушения като: не влязло в сила разрешение за строеж; при съществени отклонения по смисъла на чл. 154, ал. 2, т. 5 - 8 от ЗУТ; със строителни продукти, несъответстващи на изискванията на чл. 169а, ал. 1, или в нарушение на правилата за изпълнение на строителните и монтажните работи и на основните изисквания към строежите по чл. 169, ал. 1 и 3 от ЗУТ; без осигурен от възложителя строителен надзор в случаите, когато такъв е задължителен; без да е съставен протокол за строителна линия и ниво и/или без да е заверена заповедната книга; без съгласуване с Министерството на културата при условията и по реда на Закона за културното наследство - за недвижими културни ценности и за строежи в техните граници и охранителните им зони, когато това се изисква по реда на този закон; без да са изпълнени специалните изисквания и/или да са налице актовете по смисъла на чл. 142, ал. 5, т. 7 от ЗУТ и без осигурен от възложителя авторски надзор, в случаите когато такъв е задължителен.
Процедурата започва с издаване на Констативен акт от органите по контрол - ДНСК или община. Кой точно орган на ДНСК ще издаде акта зависи от категорията на обекта, от местонахождението и др. Подробности и отговорност на съответните структури на ДНСК можете да прочетете в следната публикация :
Констативния акт се връчва на заинтересованите лица - участници в строителството. След връчването на констативния акт, същите имат 7 /седем/ дневен срок да подадат възражения срещу констативния акт и да приложат съществени и значещи за случая документи.
В 3 /три/ дневен срок от изтичане на срока за възражения, контролиращия орган е длъжен да издаде заповедта за спиране или да прекрати процедурата, ако приложените документи доказват законност на строежа.
Когато нарушителят е неизвестен, копия от констативния акт и от заповедта се поставят на строежа и на определените за това места в сградата на общината, района или кметството, като се считат за връчени по надлежния ред. В определени случаи, когато заинтересованите лица се легитимират като такива при издадена вече заповед, то процедурата започва наново от връчването. Заповедта не е влязла в сила и подлежи на обжалване, без значение, че сроковете са минали.
Със заповедта задължително се дават указания за отстраняване на причините, довели до спирането на строителството, и сроковете за тяхното изпълнение. При необходимост се разпорежда освобождаване на строежа и на строителната площадка от хора и механизация, както и прекъсване на захранването с електрическа и топлинна енергия, вода и газ. Заповедта е задължителна за доставчиците и се изпълнява незабавно.
Строителството, спряно със заповедта, може да продължи с разрешение на органа, който я е издал, след отстраняване на причините, довели до спирането му.
В случаите когато строежа е спрян затова,че са констатирани  съществени отклонения от одобрения инвестиционен проект, разрешението за продължаване на строителството се издава след представяне на заснемане и други данни, изчисления и документи съобразно указанията, които се прилагат като неразделна част към одобрения инвестиционен проект и доказват, че съществените отклонения са отстранени и изпълнената част от строежа е законосъобразна.

В следващи публикации ще разгледаме процеса на обжалване на заповедите за забрана ползването, за премахване и за спиране на строителството.






понеделник, 8 февруари 2016 г.

Инвестиционно проектиране


ЗУТ - Инвестиционно проектиране


Инвестиционно проектиране - категории на строежите, общи изисквания, виза за проектиране, инвестиционен проект и ОСИП - оценка за съответствие на инвестиционните проекти



Общи изисквания при инвестиционното проектиране, определяне на категорията на строежите, съгласно ЗУТ и Нредба 1 на МРРБ за номенклатурата на видовете строежи. 

Какво е виза за проектиране, кога се изготвя и какво представлява, етапи при изготвяне на инвестиционен проект и ОСИП - оценка за съответствие на инвестиционните проекти с основните изисквания към строежите.


ЗУТ - Инвестиционен процес - документи


понеделник, 1 февруари 2016 г.

Административна структура на органите на ДНСК и тяхното участие в процедурата по незаконно строителство


ЗУТ. ДНСК - административна структура


Незаконно строителство – ред за премахване на незаконни строежи – част 2

Административна структура на органите на ДНСК и тяхното участие в процедурата по незаконно строителство

Както вече уточнихме за незаконни строежи от първа, втора и трета категория органа по контрол на строителството е Дирекция за национален строителен контрол - ДНСК и съответните органи.

Тук е мястото да обясним структурата на ДНСК и органите й.

Най-ниското звено е съответния регионален отдел в съответния областен град. Например
РО “НСК” Пловдив /примерно/ - Регионален отдел “Национален строителен контрол”. Отдела отговаря за всички общини и райони в областта. Служителите на отдела извършват проверките за незаконно строителство и движат всички процедури до издаването на заповедта. Те извършват проверката на място на обекта, събират всички документи, издават констативните актове, възраженията срещу тях и комплектоват преписката. Окомплектованата преписка с всички документи, издадени актове и възражения се предава на по-високото ниво в йерархията на ДНСК за издаването на заповед за премахване.
Следващото звено в структурата на ДНСК е съответното РДНСК - регионална дирекция за национален строителен контрол. България е разделена на 6 /шест/ региона. Можете да ги проследите по картата на България. Всяка от регионалните дирекции отговаря за няколко области и издава след получаване на преписката Заповед за премахване. РДНСК обявява заповедта на заинтересованите лица и ако заповедта се обжалва я придвижват и защитават в съответния административен съд по местонахождението на незаконния строеж.
Ето и съответните РДНСК с областите за които те отговарят:
РДНСК ЮЦР - южен централен район. Отговаря за областите: Пловдив, Пазарджик, Смолян. Хасково и Кърджали
РДНСК ЮИР - югоизточен район. Отговаря за областите: Бургас, Сливен , Стара Загора и Ямбол
РДНСК ЮЗР - югозападен район. Отговаря за областите: Благоевград, Кюстендил, Перник, Софийска област и София град
РДНСК СЦР - северен централен район. Отговаря за областите: Велико Търново, Габрово, Разград, Русе, Силистра
РДНСК СИР - североизточен район. Отговаря за областите: Варна, Добрич, Търговище, Шумен
РДНСК СЗР - северозападен район. Отговаря за областите: Видин, Враца, Ловеч, Монтана, Плевен
Съответното РДНСК отговаря за областните структури - съответните РО “НСК”.

Най-високото звено съответно е Дирекция за национален строителен контрол - ДНСК. В процедурите по незаконно строителство ДНСК има много важна роля. В самата процедура по издаването на заповедта за премахване ДНСК не се намесва, защото правомощията са дадени на началниците на съответното РО “НСК” и на съответното РДНСК. Ролята на ДНСК идва след влизане в сила на заповедта за премахване. Привеждането в изпълнение на такава заповед е съгласно Наредба 13 на МРРБ за принудително изпълнение на заповеди за премахване на незаконни строежи или части от тях от органите на ДНСК. На всеки етап от изпълнението началниците на отделите и РДНСК уведомяват ДНСК и изпълняват нарежданията на ДНСК по изпълнението на процедурата. Друга важна роля в контрола по незаконното строителство на ДНСК е издаването на наказателните постановления на юридическите лица, намесени в незаконното строителство - възложител юридическо лице, строителна фирма, проектантска фирма, надзорна фирма.



петък, 29 януари 2016 г.

Незаконно строителство – ред за премахване на незаконни строежи – част 1



ЗУТ. Съборен незаконен строеж



В Закона за устройство на територията /ЗУТ/ в чл.225 и чл.225а са изброени нарушенията при които едно строителство се квалифицира като незаконно. 

В зависимост от категорията на строежите, контрола е разпределен между общинските / районните администрации и Дирекция за национален строителен контрол /ДНСК/. 

Строежите от първа до трета категория включително са под контрола на ДНСК, а от четвърта до шеста категория – под контрола на общинска администрация. За определянето на категорията на строежите можете да видите чл.137 от ЗУТ и Наредба 1 от 30 юли 2003г. на МРРБ за Номенклатурата на видовете строежи.



Строеж или част от него е незаконен, когато се извършва:


1.В несъответствие с предвижданията на действащия подробен устройствен план. 

За поземлените имоти, които са урегулирани за застрояване с подробен устройствен план, се определят: конкретното предназначение, допустимите дейности и допустимото застрояване, максималните плътност и интензивност на застрояване, минималните свободна дворна площ и задължително озеленена дворна площ, начинът и характерът на застрояване, както и линиите на застрояване.
Отделните видове устройствени планове могат да съдържат и само част от тези показатели.
В практиката се срещат много случаи на строежи, които са извършени в нарушение на един или няколко от показателите, определени в устройствени план за съответния парцел, което го прави незаконен.

2. Без одобрени инвестиционни проекти и/или без разрешение за строеж.

Най-често срещаното нарушение. В повечето случаи се извършва или защото на възложителите не им се е занимавало с тази „техническа” подробност или поради незнание. Тук е важно да се отбележи, че одобряването на проект, но без да е продължена процедурата и да е издадено разрешение за строеж също прави този строеж незаконен.

3. При съществени отклонения от одобрения инвестиционен проект по чл. 154, ал. 2, т. 1, 2, 3 и 4 от ЗУТ.

Ясно са формулирани четири типа съществени отклонения от одобрения инвестиционен проект, които са недопустими по време на строителството и в този случай одобряващия орган, който издава разрешението за строеж и одобрява проекта НЯМА право да одобри като изменения в него. Това са: тези изменения, които нарушават предвижданията на действащия подробен устройствен план; които нарушават изискванията за строителство в територии с особена териториалноустройствена защита или в територии с режим на превантивна устройствена защита; които са несъвместими с предназначението на територията и които нарушават строителните правила и нормативи, техническите, технологичните, санитарно-хигиенните, екологичните и противопожарните изисквания.


4. Строежа се извършва или са били вложени в него строителни продукти, несъответстващи на съществените изисквания към строежите, или в нарушение на правилата за изпълнение на строителните и монтажните работи, ако това се отразява на конструктивната сигурност и безопасното ползване на строежа и е невъзможно привеждането на строежа в съответствие с изискванията на този закон.

В първата си част това условие е ясно. Втората му част можем да я разгледаме като дадем пример за изпълнено строителство в нарушения на правилата за изпълнение на СМР, отразяващи се на конструктивната сигурност и безопасното ползване на строежа, при което е невъзможно привеждането на строежа в съответствие с изискванията на ЗУТ. Това е като например: изпълнени стоманобетонни елементи на строеж, при които армировъчната стомана се вижда в участъци на елементи, където това е недопустимо и не е възможно премахването им, защото вече има изпълнени други конструктивни елементи, свързани с разглежданите, т.е. когато имаме изпълнено следващо ниво на конструкцията.

5. При наличие на влязъл в сила отказ за издаване на акт по чл. 142, ал. 5, т. 8 от ЗУТ.

Тази хипотеза, за определяне на един строеж като незаконен за строеж, за който има постановен и влязъл в сила отказ от издаването на акт, който по силата на специален закон /закон, различен от ЗУТ/ е задължително условие за разрешаване на строителството. Например – разрешение за ползване на воден обет по Закона за водите, съгласуване на проекта с Министерство на културата и др. Ако е започната процедура по издаване на такъв акт, но тя още не е приключила, то тогава не се започва процедура по събаряне, а само за спиране на строителството. С този и другите случаи на спиране на строителството ще се запознаем в следващите статии.


6.Строеж, които е изпълнен в нарушение на изискванията за строителство в територии с особена териториалноустройствена защита или с режим на превантивна устройствена защита по чл. 10, ал. 2 и 3 от ЗУТ.

Територии с особена териториалноустройствена защита са защитените територии за природозащита по Закона за защитените територии, за културно-историческа защита по Закона за културното наследство /ЗКН/, други територии със специфична характеристика, чийто режим на устройство и контрол се уреждат в отделни закони (високопланинските и крайграничните територии, морското крайбрежие, територията на столицата и други), свлачищните територии, санитарно-охранителните зони около водоизточниците и съоръженията за питейно-битово водоснабдяване и около водоизточниците на минерални води - публична държавна собственост съгласно Закона за водите /ЗВ/.
Територии с режим на превантивна устройствена защита са определени с концепции и схеми за пространствено развитие и с устройствени планове територии, които притежават висока природно-ландшафтна, екологическа и културна стойност, но не са обявени за защитени със специален закон.
Територии с особена териториалноустройствена защита, включително територии със специфична характеристика, определени по реда на отделни закони, могат да придобиват специален режим на устройство и контрол. Обхватът и режимът на устройството им се определят с концепции и схеми за пространствено развитие и устройствени планове.

В територии и части от тях, определени с концепции и схеми за пространствено развитие и с устройствени планове може да се установява режим на превантивна устройствена защита, с който се запазва фактическото им ползване, без да се влошават техните качества.



сряда, 27 януари 2016 г.

Незаконно строителство – общи положения

Незаконно строителство - събаряне

Според законодателството незаконно строителство е това строителство, което е извършено или се извършва:  в несъответствие с предвижданията на действащия подробен устройствен план;  без одобрени инвестиционни проекти и/или без разрешение за строеж; при съществени отклонения от одобрения инвестиционен проект; със строителни продукти, несъответстващи на съществените изисквания към строежите, или в нарушение на правилата за изпълнение на строителните и монтажните работи, ако това се отразява на конструктивната сигурност и безопасното ползване на строежа и е невъзможно привеждането на строежа в съответствие с изискванията на този закон; при наличие на влязъл в сила отказ за издаване на акт по чл. 142, ал. 5, т. 8 от ЗУТ и в нарушение на изискванията за строителство в територии с особена териториалноустройствена защита или с режим на превантивна устройствена защита по чл. 10, ал. 2 и 3 от ЗУТ.

Посочените в чл. 225 ал. 2 ЗУТ отклонения са приети за съществени от законодателя. Те водят до сериозни поражения за обществото, хората и природата, поради което предполагат най-тежката възможна и предвидена санкция в закона – премахването. На практика основанията, които се съдържат в чл. 225 ал. 2 ЗУТ характеризират строежа като незаконен.

Глава XXI от ЗУТ /Закона за устройство на територията/ е изрично озаглавена „ Недопускане и отстраняване на незаконно строителство”. В нея са уредени два случая на строителство с отклонения със съответните правни последици. Едната е спирането на строежи или части от тях, а другата е за премахване на строежи или части от тях. Дадено е определение за незаконен строеж, накратко процедурите по установяването му, органите, които го констатират и последователността на действията им.




В следващите публикации ще разгледаме подробно процедурите по двата случая и как да реагираме при вече започнати такива.



ЗУТ – незаконно строителство

петък, 22 януари 2016 г.

Кога не се изисква издаване на разрешение за строеж




ЗУТ – как се строи къща документи



Разглеждат се случаите на строително-монтажни работи, при които не е необходимо издаването на разрешение за строеж, какво е строеж и строителен обект съгласно ЗУТ и каква е разликата между два от объркващите членове на ЗУТ 0 кога не се изисква издаването на разрешение за строеж и кога се изисква издаването на разрешение, но не е необходим инвестиционен проект.


Подробностите: вижте тук



сряда, 6 януари 2016 г.

Законно и незаконно строителство в България. Закон за устройство на територията - ЗУТ

  
ЗУТ – актове в строителството

  Законното строителство се извършва в съответствие с плановете, издадените строителни книжа и с материали от съответното качество, подчинено и ненарушавайки българското строително законодателство.

 Незаконното строителство е строителство, което се осъществява чрез създаване на материални ценности в нарушение на различни правила и законови норми. За целта контролиращите законността държавни и общински органи прилагат наказания и административни мерки, в отговор на неправомерното поведение и/или неизпълнение на задълженията към държавата и нарушеното законодателство.

  Един от основните закони в строителството, който регулира отношенията между участниците в строителния процес и определя основните принципи и правила е Закона за устройство на територията – ЗУТ. Разглеждането и представянето на отделните части на ЗУТ дава представа за обхвата на закона и свързаността му с останалото законодателство на България.

Първата част на ЗУТ –  „Основи на устройството на територията”, е за общите положения, предназначението и устройството на териториите и поземлените имоти, и мрежите и съоръженията на техническата инфраструктура.

Втората част: „ Устройствено планиране на територията.Инвестиционно проектиране и разрешаване на строителството”

Третата част: „Строителство” -  определя принципите и правилата на строителния процес.

Четвъртата част : „Режим и ограничаване на вещни права. Отчуждаване и обезщетяване” , ЗУТ определя отчуждаване и обезщетяване на собственици на поземлени имоти.

Пета част на ЗУТ указва контрола върху устройството на територията и спазването на принципите и правилата заложени в него и подзаконовите нормативни актове.